TRAVAUX NON DEDUCTIBLES DES REVENUS FONCIERS
Sont concernés les travaux portant sur un immeuble
existant qui consistent en une surélévation de cet immeuble ou qui le rendent à
l’état neuf.
Surélévation d’immeuble
Sont considérées comme des surélévations d’immeubles
les opérations de construction considérées isolément, c’est-à-dire qui ne
peuvent être rattachées à l’opération de construction initiale.
Production d’un immeuble neuf
Constituent désormais des immeubles neufs,
conformément au c du 1 du 7° de l’article 257 du CGI, les travaux portant sur
des immeubles existants qui rendent à l’état neuf :
1° soit la majorité des
fondations ;
2° soit la majorité des
éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de
l’ouvrage ;
3° soit la majorité de la
consistance des façades hors ravalement ;
4° soit l’ensemble des
éléments de second oeuvre mentionnés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI.
Définition des éléments de l’immeuble concernés
Fondations Il s’agit des éléments qui composent le
socle et l’assise stable d’une construction en répartissant sa charge sur le
sol (fondations superficielles ou profondes telles que semelles, longrines,
radiers, puits, pieux). Sont concernés les travaux consistant à remplacer,
renforcer et consolider les éléments de fondations existants.
Éléments hors fondations déterminant la résistance
et la rigidité de l’ouvrage Il s’agit des éléments sans lesquels ces
caractéristiques de solidité ne sont plus assurées, tels que les experts et
tribunaux peuvent les apprécier en cas d’accident :
éléments verticaux :
murs porteurs intérieurs (murs de refends) ou extérieurs (murs-pignons),
piliers, colonnes et poteaux quand ils sont porteurs ;
éléments horizontaux :
planchers (le plancher s’entend de l’ouvrage qui constitue une plate-forme
horizontale entre deux niveaux) en béton (dalles), en bois (poutres et
solives), toits-terrasses (à pente nulle ou faible) quand ils contribuent à la
stabilité de l’ensemble ;
éléments obliques assurant
le contreventement : contreforts éventuels ;
éléments de charpente quand
ils contribuent à la stabilité de l’ensemble.
Les travaux de toute nature (percement d’une
ouverture nouvelle ou suppression d’une ouverture ancienne qui affectent des
murs porteurs, démolition de surfaces de planchers porteurs en vue de la
création de circulations verticales, etc.) qui affectent un élément déterminant
la résistance ou la rigidité de l’ouvrage sont à prendre en considération pour
l’appréciation de ce critère.
Les travaux qui ont pour objet le simple revêtement
de planchers porteurs, précédés le cas échéant d’un simple ragréage exclusivement
destiné à garantir la planéité du revêtement ainsi que l’isolation thermique
et/ou phonique (exemples : moquettes, carrelages, parquets, linoléum,
mosaïques, marbrerie, etc.), ou les travaux de simple réfection des éléments de
couverture n’ont pas la nature de travaux qui affectent un élément déterminant
la résistance ou la rigidité de l’ouvrage.
Façades Il s’agit des éléments verticaux externes
participant à la mise hors d’eau de l’immeuble (murs, murs-rideaux,
murs-panneaux, etc.) qui n’assurent qu’un rôle d’habillage de l’immeuble sans
déterminer la résistance ou la rigidité de l’ouvrage (panneaux de parement en
bois, métal ou autre).
Ne sont visés que les travaux qui affectent la
consistance de la façade (pose et dépose de façades), à l’exclusion des travaux
de nettoyage ou de ravalement de la façade quel que soit le procédé, des
travaux d’étanchéité ou d’imperméabilisation (pose d’enduit/crépi ou peinture).
Éléments de second oeuvre Les éléments de second
oeuvre énumérés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI à prendre en compte
sont :
les planchers non
porteurs : éléments ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de
l’ouvrage (plate-forme horizontale entre deux niveaux non constitutive de la
structure porteuse du bâtiment).Ne sont pas à prendre en compte les travaux de
revêtement de ces planchers (pose de moquettes, carrelages, parquets, linoléum,
mosaïques, marbrerie, etc.).
Lorsque l’immeuble avant et après réalisation des
travaux ne comprend pas de planchers non porteurs (c’est-à-dire que tous les
planchers contribuent à la résistance ou à la solidité de l’ouvrage), il
convient de prendre en compte seulement les cinq autres lots techniques pour
déterminer si les travaux du second oeuvre conduisent à la production d’un
immeuble neuf ;
les huisseries
extérieures : éléments (dormants et ouvrants) assurant la mise hors d’air
du bâtiment tels que portes, fenêtres, fenêtres de toit, portes-fenêtres,
vitrages, baies vitrées et verrières, et le cas échéant les systèmes de
fermetures équipant ces éléments.
Ne sont pas à prendre à compte au titre des
huisseries extérieures les portes de garage ;
les cloisons
intérieures : cloisons distributives, fixes ou amovibles, sous forme
d’éléments à maçonner ou de plaques à monter quelle qu’en soit la nature (briques,
parpaings, plaques sur ossature, carreaux, panneaux, etc.) et la composition
(béton, plâtre, bois, tôle, PVC, aggloméré, etc.) ;
les installations
sanitaires et de plomberie : équipements sanitaires (baignoires, bacs à
douche, cabines de douche, lavabos, éviers, bidets, WC, etc.), robinetterie,
canalisations d’eau et/ou de gaz intérieures, équipements de production d’eau
chaude.
Ne sont pas pris en considération les éléments de
raccordement aux réseaux public ou d’assainissement non collectifs, les
installations de captage d’eau et systèmes de récupération et de traitement des
eaux pluviales lorsqu’ils sont raccordés à l’habitation ;
les installations
électriques : toutes les composantes du circuit électrique ainsi que les
équipements de production d’énergie électrique dont les installations
photovoltaïques.
Ne sont pas pris en compte les éléments de
raccordement au réseau électrique ;
le système de chauffage. Il
s’agit notamment des éléments intégrés à l’immeuble permettant de produire
(chaudières, convecteurs électriques, inserts, foyers fermés, poêles, capteurs
solaires, etc.), transporter, diffuser, ou réguler la chaleur (tuyaux, gaines,
radiateurs, etc.).
Ne sont pas considérés comme tels les éléments de
raccordement aux réseaux de chaleur et les matériels de chauffage mobile.
Appréciation de l’ampleur des travaux réalisés
Appréciation globale
Pour l’appréciation de l’ampleur des travaux, un
immeuble s’entend d’un bâtiment considéré isolément (y compris lorsque
différents bâtiments rénovés sont situés sur une même parcelle) à défaut de
circonstances particulières tenant à la configuration des lieux impliquant une
appréciation globale de plusieurs bâtiments [bien que des bâtiments soient
immatriculés au cadastre sous des numéros différents, la nature des travaux
s’apprécie au regard de l’ensemble de ces bâtiments réputés former un seul
immeuble dès lors qu’ils communiquent entre eux horizontalement et
verticalement et disposent des mêmes issues sur la voie publique (Cour de
cassation, Chambre com., 10 janvier 1995]. Il convient de considérer les
travaux au regard de l’immeuble pris dans son ensemble, y compris les parties
ayant donné lieu à de simples travaux d’entretien et d’amélioration.
Sont sans incidence à cet égard, les circonstances
suivantes :
les locaux nouvellement
aménagés sont affectés à plusieurs occupants ;
l’affectation de certaines
parties de l’immeuble est modifiée ;
l’immeuble est affecté à
plusieurs usages ;
l’opération immobilière a
pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un immeuble constituant
jusqu’alors une entité unique.
Dans la situation où, concomitamment à une
addition de construction, qui constitue toujours une construction neuve,
sont réalisés des travaux portant sur l’existant, il convient de considérer ces
travaux isolément afin de déterminer s’ils concourent à eux seuls à la
production d’un immeuble neuf.
Quotité de travaux qui rendent un immeuble à l’état
neuf
Chacune des quatre composantes mentionnées plus
haut est considérée comme rendue à l’état neuf par remplacement, reprise en
sous-oeuvre ou construction nouvelle lorsque le rapport entre les éléments
neufs et le total des éléments du lot à l’issue des travaux (y compris les
éléments qui ont été conservés) égale au moins le seuil déterminé pour chacun
d’entre eux.21. Ce seuil est fixé à la majorité s’agissant des éléments de
l’immeuble décrits supra I, II et III du A, et aux deux tiers s’agissant de
chacun des éléments de second oeuvre décrits supra.
L’immeuble est rendu à l’état neuf dès lors qu’une
seule des quatre composantes est rendue à l’état neuf. S’agissant du second
oeuvre, ce sont chacun des six lots qui doivent être rendus à l’état neuf pour
que cette composante soit considérée comme rendue à l’état neuf dans son
ensemble.
Des exemples se trouvent dans l’instruction.
Instruction du 8 décembre
2006 (BOI 8 A-1-06)
